買ってはいけない家
家を買うのは一生に一度あるかないかの大変な買い物ですね。買ってから気がついたのでは取り返しがつかない、買ってはいけない家とは・・・・
まず、新築と中古では大きく判断材料が異なるのでそれぞれで解説しましょう｡
＜新築住宅の場合＞
世間を騒がした2005年の耐震偽装事件以来、その対策として様々な法律や、仕組みが出来ました｡その功罪については述べませんが、それ以前の新築を買った場合と、最近の新築を買った場合ではずいぶんと事情が違います。
まず、これから新築の住宅購入を検討している方は次のことを確認してください｡
①「瑕疵保険」に加入している家か？
平成21年(2009年)10月以降に引き渡しをする物件にはこの保険への加入を義務づけられています｡その業者が保証金を供託しているなどの例外を除いて、この保険証を受け取れない場合は違法建築だと言えると思います｡ また、この保険に加入するには着工前に地盤調査が義務づけられている為､軟弱地盤であれば地盤改良も必要になっています。それらの調査資料も業者からもらっておくと安心です｡
②「確認済証」と「検査済証」(これが大事)を引き渡し時に同時にもらえるか？
建物を建築する場合には工事着工前に確認申請を提出し､問題がなければ「確認済証」を発行してもらえます｡そして、工事完成後に検査機関などの検査を受け､申請通り建築されていれば「検査済証」を発行してもらえます｡つまり、合法的に建築された家としての公の証になるのが「検査済証」です｡「確認済証」だけで「検査済証」が無ければ工事途中で違法に変更された恐れがあるのです。
このように、最近新築された物件は手抜き工事や違法建築を建てるのが難しくなっています｡ 既に、新築で購入した方も上記の確認をしてください｡もし、ひとつでも欠けていれば要注意です｡
＜中古住宅の場合＞
違法建築や手抜き工事が多いのが中古住宅です｡欠陥住宅を買ってしまうと補修に多大な費用がかかってしまったり､増改築することすら違法なので融資を受けられなかったりしてひどい目に遭ってしまいます｡ 実際にそういう物件を調査した事はないので、ここではそういう欠陥住宅を買わないで済む方法をいくつか紹介したいと思います。
①確認申請されて建てられた物件か調べる
着工前に確認申請をするのは最低限の手続きです｡購入しようとしている物件に確認申請書があるかまずは売り主に確認しましょう｡しかし、これはたいていの場合は紛失してしまって見当たらないことが多いようです｡
そういう時の対処方法としては、まず法務局に登記してある土地と建物（両方）の謄本を手に入れます。建物謄本には建築年月が記入されています｡そして、土地謄本にはその当時の地番(住所ではない)が記入されています｡
これを持って特定行政庁に行けば、建築当時に確認申請された建物か、また、「検査済証」の発行された物かがわかります。「検査済証」の発行は無くても確認申請された建物でないと買ってはいけません｡
検査済証は確かに欲しいですが､10年以上前の物件だと「検査済証」を発行している建物は半分以下で､合法通り建築してもあまり罪悪感もないまま、検査を受けずに引き渡すと言うことが横行していました｡おかしな話ですが､それが現実です。また、確認申請されている物件であれば増改築や耐震補強をするための申請が出来る可能性が高いのです｡
万全ではありませんが､確認申請された建物であると言うことは最低限の条件と言えます｡
②道路に接しているか？
建物を建てる場合、必ず道路に２ｍ以上接していなければなりません。これを知っている人は多いのですが､「道路」の意味を正確に知っている人は専門家だけです。道路の形状であっても私有地であって道路では無い場合があります｡不動産の契約時には「重要事項の説明」を受けますが、その書類に必ず記入されていますので、よく説明をしてもらってくだい。
特に安い物件というのはこれを満足していない場合が多く、建て替えが出来ません｡
③排水は問題ないか？
古い建物の場合､雨水や汚水の排水先が隣地に向かっているということがあります｡敷地から直接道路の汚水管に接続できるのか確認してください｡
まず、新築と中古では大きく判断材料が異なるのでそれぞれで解説しましょう｡
＜新築住宅の場合＞
世間を騒がした2005年の耐震偽装事件以来、その対策として様々な法律や、仕組みが出来ました｡その功罪については述べませんが、それ以前の新築を買った場合と、最近の新築を買った場合ではずいぶんと事情が違います。
まず、これから新築の住宅購入を検討している方は次のことを確認してください｡
①「瑕疵保険」に加入している家か？
平成21年(2009年)10月以降に引き渡しをする物件にはこの保険への加入を義務づけられています｡その業者が保証金を供託しているなどの例外を除いて、この保険証を受け取れない場合は違法建築だと言えると思います｡ また、この保険に加入するには着工前に地盤調査が義務づけられている為､軟弱地盤であれば地盤改良も必要になっています。それらの調査資料も業者からもらっておくと安心です｡
②「確認済証」と「検査済証」(これが大事)を引き渡し時に同時にもらえるか？
建物を建築する場合には工事着工前に確認申請を提出し､問題がなければ「確認済証」を発行してもらえます｡そして、工事完成後に検査機関などの検査を受け､申請通り建築されていれば「検査済証」を発行してもらえます｡つまり、合法的に建築された家としての公の証になるのが「検査済証」です｡「確認済証」だけで「検査済証」が無ければ工事途中で違法に変更された恐れがあるのです。
このように、最近新築された物件は手抜き工事や違法建築を建てるのが難しくなっています｡ 既に、新築で購入した方も上記の確認をしてください｡もし、ひとつでも欠けていれば要注意です｡
＜中古住宅の場合＞
違法建築や手抜き工事が多いのが中古住宅です｡欠陥住宅を買ってしまうと補修に多大な費用がかかってしまったり､増改築することすら違法なので融資を受けられなかったりしてひどい目に遭ってしまいます｡ 実際にそういう物件を調査した事はないので、ここではそういう欠陥住宅を買わないで済む方法をいくつか紹介したいと思います。
①確認申請されて建てられた物件か調べる
着工前に確認申請をするのは最低限の手続きです｡購入しようとしている物件に確認申請書があるかまずは売り主に確認しましょう｡しかし、これはたいていの場合は紛失してしまって見当たらないことが多いようです｡
そういう時の対処方法としては、まず法務局に登記してある土地と建物（両方）の謄本を手に入れます。建物謄本には建築年月が記入されています｡そして、土地謄本にはその当時の地番(住所ではない)が記入されています｡
これを持って特定行政庁に行けば、建築当時に確認申請された建物か、また、「検査済証」の発行された物かがわかります。「検査済証」の発行は無くても確認申請された建物でないと買ってはいけません｡
検査済証は確かに欲しいですが､10年以上前の物件だと「検査済証」を発行している建物は半分以下で､合法通り建築してもあまり罪悪感もないまま、検査を受けずに引き渡すと言うことが横行していました｡おかしな話ですが､それが現実です。また、確認申請されている物件であれば増改築や耐震補強をするための申請が出来る可能性が高いのです｡
万全ではありませんが､確認申請された建物であると言うことは最低限の条件と言えます｡
②道路に接しているか？
建物を建てる場合、必ず道路に２ｍ以上接していなければなりません。これを知っている人は多いのですが､「道路」の意味を正確に知っている人は専門家だけです。道路の形状であっても私有地であって道路では無い場合があります｡不動産の契約時には「重要事項の説明」を受けますが、その書類に必ず記入されていますので、よく説明をしてもらってくだい。
特に安い物件というのはこれを満足していない場合が多く、建て替えが出来ません｡
③排水は問題ないか？
古い建物の場合､雨水や汚水の排水先が隣地に向かっているということがあります｡敷地から直接道路の汚水管に接続できるのか確認してください｡